REITとは
金融商品で株式と同様に人気があるのが不動産投資信託（REIT）です。
不動産投資信託（REIT）のは出資者から集めたお金で不動産の売買を行い、賃料や売買益を資金源として、出資者へ配当金を出す金融商品です。
図で見ると非常にわかりやすいですね。REITは株式と不動産投資を掛け合わせたような金融商品です。
REITのメリット
・安定した配当
・流動性が高い
・分散効果
現物不動産投資と異なり、このようなメリットがREITにはあります。REITは収益の90％以上を分配するなど、一定の条件を満たせば法人税がかからないので、資金を内部保留せずに、ガンガン投資家に配当金を出す傾向にあります。
また、投資信託という性質を持つため、不動産に投資しながらも、流動性が非常に高いのもポイントの1つです。現物不動産は売却して現金化するのに非常に手間がかかります。自分が売りたいと思っても買ってくれる人がいなければ売買が成り立たない相対取引だからですね。
REITの魅力とは
不動産投資信託REITと現物不動産投資を比較した場合、REITの方が優れている部分がいくつかあります。
・投資費用が少なくて済む
・流動性が高い
・分散効果
この3点は現物不動産投資と比較して優れています。順番に触れていきます。
投資費用が少なくて済む
REITが優れている理由のひとつ目が「投資費用が少なくて済む」ということです。
不動産投資をする場合、一番のネックがお金のスケール規模です。不動産投資は手持ち資金によってはスタートラインにすら立つことができないのですね。ずばり言ってしまえば、最低でも500万円は無いとはじめることは困難です。
・500万円を頭金に銀行融資を受ける
・500万円以内で安い投資用物件を購入する
この2択になりますが、どちらにしても、ある程度の知識や経験、先人の助けがなければ難しい投資となります。
その点、REITは株式と同様に購入することができるため、手間も初期費用もかかりません。流動性、分散効果についても、説明するまでもなく、REITの方が優れています。
流動性が高い
REITが優れている理由の2つ目が「流動性が高い」ということです。
・投資信託
・ETF
REITは主にこのようなものを介して投資することになります。これらは基本的に買いたい時に好きなだけ購入することができ、任意のタイミングで売却することができます。
しかし、現物不動産はそうではないですね。売りたくても買いたい人が見つからなければどうすることもできません。１対１での取引が基本となるということです。
・REITは取引所取引
・現物不動産は相対取引
流動性が優れているのは、REITのような取引所取引だということです。
分散効果
REITが優れている理由の3つ目が「分散効果」です。
現物不動産は資産規模が小さい場合は1棟しか所有することができません。その1棟にトラブルがあると、不動産投資は大きく舵取りが変更されることになります。
しかし、REITは性質上、任意の金額で多くの不動産に幅広く投資をすることができます。
NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信の投資比率を見ても、多くの投資法人に分散投資していることがわかります。そして、投資法人はそれぞれ独自の物件によってポートフォリオを構成しています。
構成比率が第1位の日本ビルファンド投資法人のポートフォリオを確認すると、上の表のように70の物件を所有していることがわかります。
・多くの投資法人によって分散
・投資法人がさらに複数の物件によって分散
REITによって違いはありますが、これだけの分散を効かせることができているということです。
しかし、現物不動産投資がREITに劣っているかと言えば、そうではありません。
現物不動産の魅力とは
現物不動産がREITと比較して上回っているところは多々ありますが、私は、現物不動産一番のメリットは「節税」だと考えています。
・青色申告
・各種控除
・事業経費
REITは株式と同様に20.315％の税金が必ずかかります。しかし、現物不動産投資の場合は、ケースによりますが、青色申告65万円控除を使えます。（65万円控除が該当しなくても、1室の青色10万円は誰でも使うことができ、消耗品費の幅が広がります。）
また、事業に関するものが経費として使うことができます。家賃、接待費、通信費、交通費・・・様々な費用が事業経費として認められますね。
会社員や公務員は現物不動産投資のメリット全てを享受できない
私は、会社員や公務員が不動産投資を考える場合、現物不動産投資よりもREITが勝っていると考えてます。
・融資が引けない
・節税できない
現物不動産投資をしても、会社員や公務員にはこのような制約があり、現物不動産投資のメリットを生かすことができないからですね。
特に、公務員には不動産投資には規模制限があります。5棟10室までしかすることができません。これは不動産投資が事業規模とならないようにするためですね。そのため、規模を大きくすることが難しいのですね。（5棟10室でも十分な規模ですが・・・）
また、給与所得者として働いているのであれば、不動産投資、融資を引くといった知識が圧倒的に不足しており、学習して経験していく必要があります。このハードルが非常に高いのです。
また、会社員や公務員の現物不動産投資の一番のデメリットは節税道具として使えないことです。
現物不動産は事業規模で行えば、節税と非常に相性がよく、家賃収入によるインカム+節税という資産形成において大きな役割を果たしてくれます。
しかし、公務員・消防士は家賃収入のインカムは享受できるのですが、節税のメリットは享受することができないのです。
YOHの考え
REITが優れているところは以下の3点です。
・投資費用が少なくて済む
・流動性が高い
・分散効果
これらは現物不動産投資には無い大きなメリットということができます。そして、株式投資などで資産形成の土台が整ってくると考えるのが他の金融資産クラスへの資産投下です。
・金
・債券
・不動産
・コモディティ
・暗号通貨
ザっと思いつくだけでもこれだけのものが揚がります。資産がある程度増加すれば、分散投資を考える必要があるからですね。
・資産運用としての歴史、実績
・普遍性
・利回り
このことから考えても、分散投資に不動産は欠かせません。そして、その中でも有力な候補として挙がるのが不動産投資です。スキームもある程度確立されており、上手に行えば、安定した収益を生み出してくれることに間違いはないからです。
しかし、不動産投資は資産投下するハードルが株式とは比較にならないほど高いということです。
・現物不動産投資はハードルが高い
・しかし、不動産をアセットアロケーションに組み込みたい
このような考えを持つ場合、選択肢に挙がるのがREITへの資産投下です。しかし、現物不動産とREITは同じものではありません。
REITと現物不動産を比較した場合、似た点もありますが、色分けすると、REITは株式投資に分類されると私は考えています。
・利回りのコントロール
・節税
この2点において、現物不動産投資に大きく劣後しているからですね。
しかし、資産が少ない状態で現物不動産とREITの投資を比較すると、会社員や公務員に関しては、REITへの投資が魅力的です。
・株式投資で資産形成の土台が盤石
・不動産をアセットアロケーションに組み込みたい
・現物不動産投資はハードルが高い
このような方にとっては、REITへの資産投下は選択肢となり得ると私は考えています。ご覧いただきありがとうございました。
不動産へ資産投下しているETFとして有名なのはIYRですね。SBI証券などでは買付手数料無料で購入できます。
株式以外のアセットとして不動産とともに人気があるのがゴールドですね。現物よりもETFのGLDなどに資産投下する方が手間や管理の面からも優れています。
住宅購入というのは、立派な不動産投資です。よく考えて行わないと取り返すことが難しい負債を抱えてしまうことになりますね。
