住宅ローン
公務員や会社員であれば誰しもがぶつかるのが住宅問題です。一戸建て住宅やマンションを購入するかどうかということですね。
・20代前半 実家暮らし
・20代半ば 賃貸住宅でひとり暮らし
・20代後半 結婚して賃貸住宅暮らし
・30代前半 こどもができて一戸建てやマンションを購入
私の周りで限って言えばこのような住宅事情であることが一般的ですね。結婚する時期は人によって様々ですが、こどもができて住宅購入に踏み切るということは自然な流れと言ってよいということです。
しかし、住宅購入する場合、避けては通れないのが住宅ローンです。住宅ローンというのは他の借金とは比較にならないほど、手軽にすることができることが特徴として挙げられます。
・年収の5～6倍（状況によっては8倍）
・超長期間に渡って返済することができる
・低金利（1％以下）
住宅ローンにはこのような特徴があります。これは他の借金では考えられないことですね。
・カーローン
・カードローン
このようなローンで年収の5倍以上の借金をすることはまず不可能といってよいですね。貸す側のリスクが非常に大きいということです。しかし、住宅ローンは貸す側にとって貸し倒れのリスクが最も低いということです。
・債務者は給料が入れば一番に住宅ローン返済に充てる
・住宅を担保に資金を回収できる
・団体信用生命保険など保険が充実している
このようなことから、貸す側にとっては非常に回収がしやすいということです。そのため、公務員や会社員は住宅ローンとの相性が非常によいと言われています。
しかし、これは真実とは言い難いですね。
会社員や公務員が住宅ローンと相性がよいのではなく、住宅ローンを組む債務者の会社員や公務員と債権者の金融機関が相性がよいということです。
このことについて、具体的な金額を踏まえて確認していきます。
3,500万円の新築一戸建購入のキャッシュアウト
会社員や公務員の多くは新築マンションや新築一戸建てを購入します。予算は3,000万円～4,000万円がボリュームゾーンですね。共働きの場合、5,000万円以上の住宅ローンを組むケースもあります。
・借入金3,500万円
・金利0.8％
・返済期間35年
・ボーナス返済無し
・返済合計額4,014万円
・月々返済額9.6万円
3,500万円の新築一戸建を購入した場合、月々の返済額は9.6万円になります。これを35年間続けることになるわけですね。30歳でこの住宅ローンを組んだ場合、65歳まで返済期間があるので、定年退職まで働くことは既定路線となります。
・固定資産税
・保険料
・修繕積立費
月々の住宅ローン返済額と合わせて、住宅にはこれらのランニングコストがかかります。これらは月々キャッシュアウトするわけではありませんが、月3万円ほどは見ておく必要がありますね。
・3,500万円の住宅を購入（35年ローン）
・住宅ローン返済額は月々9.6万円
・住宅のランニングコストは月3万円
・月の支払いは12.6万円
・年間151.2万円
・総額5,292万円
3,500万円の住宅購入はこれだけのキャッシュアウトがあるということです。
月12.6万円は生かさず殺さずギリギリのライン
会社員や公務員で平均的な住宅ローンを組んだ場合、月々住宅にかける金額は12.6万円となります。これは、正に生かさず殺さずの絶妙なラインと言ってよい金額です。
・生活費をある程度気にする必要がある
・たまの贅沢をするのことができる
・生活自体に困ることはない
このような生活状態を住宅ローン返済まで続ける必要があるということです。普通に生活していれば普通にお金が貯まらないという状況ですね。
・意識して節約生活を心がける
・天引き貯金をする
このようなに貯蓄に対してしっかりと意識を向けなければ、収入＝支出という生活を退職まで続ける必要があるということです。
YOHの考え
今回は会社員や公務員の住宅購入と住宅ローンについて考えてみました。
世間一般でよく言われるのは「会社員や公務員は収入が安定しているので住宅ローンと相性がよい」ということです。
私自身はこれについては嘘であると考えています。
実際のことを言えば「会社員や公務員が住宅ローンを組むことは金融機関にとって都合がよい」ということです。
・収入が比較的安定している
・毎月必ず一番最初に支払ってくれる
・債務者の生活が苦しくなろうとも関係ない
住宅ローンを借りる側の会社員や公務員と貸す側の金融機関はこのような関係があり、これらは金融機関にとって非常に都合がよいということです。
私自身、現在賃貸住宅に住んでいますが、住宅購入はしてもよいと考えています。
・こどもが3人
・生活と仕事の基礎ができている
・仕事の転勤がない
このようなことから、住宅取得の恩恵が大きいと考えているからですね。しかし、世間一般のような年収の5倍以上の住宅ローンを組むことはできないとも考えています。
・絶対に仕事を辞めることができない
・体調不良を押してでも仕事に行く必要がある
・資産運用に回すお金が減ってしまう
このような理由から、高額な住宅ローンを組むことに大きなデメリットがあると考えているからですね。もちろん、持ち家には金銭以上の価値があることは間違いありません。
・自分で所有するというステータス
・社会的なステータス
・賃貸住宅にはない自由な暮らし
このようなことが持ち家には間違いなくあるということです。そして、このようなことは多くの場合、人生を豊かなものにしてくれます。しかし、住宅がもたらす豊かさはお金の前借りから得ているということです。
・毎月10万円以上返済する必要がある
・それを30年以上続ける必要がある
このようなことは、一定の収入が持続する公務員や会社員にしかすることができません。金銭的に見れば、公務員や会社員は一定の額を返し続けるということに対して相性がよいのでしょうが、精神的に見れば相性が悪いということです。
・年収の5～6倍の借金
・それを30年以上かけて返していく
このようなことをするには公務員や会社員は仕事を続けて保守的に生きるしかありません。
・嫌々残業をする
・ストレスや疲労が溜まっても休むことができない
高額な住宅ローンを背負ってしまえば、このようなことかから逃げることができない可能性が高くなるということです。
・公務員や会社員は仕事が安定している
・公務員や会社員は返済が滞ることはない
金銭的に見れば公務員や会社員は住宅ローンと相性がよいのでしょうが、健康面や精神面から見れば相性がよくないと私は考えています。ご覧いただきありがとうございました。
フラット35についてはこちらで記事にしています。
住宅購入は不動産投資ですね。そのため、住宅購入はポートフォリオを不動産に偏らせてしまう可能性が非常に高いですね。ローンを組むことになります。住宅ローンの変動と固定の差についてはこちらで記事にしています。
住宅購入はローンを組むことになります。変動と固定がありますが、私であれば変動を選択します。その理由についてはこちらで記事にしています。
