YOH消防士の資産運用・株式投資

消防士の資産運用、株式投資、仕事について紹介しています。

公務員・消防士の住宅ローンは固定と変動どちらがよいのか

住宅購入について

 公務員・消防士の住居選択で大変人気があるのが新築一戸建マイホームです。

 ・転勤がない

 ・給料が安定している

 ・退職まで働けば返済することができる

 ・子育てがしやすい

 このような理由から根強い人気があります。公務員・消防士のモデルケースとしては、20代後半で結婚、子どもが出来て30代前半で新築一戸建マイホームを購入するパターンです。

 公務員・消防士が選ぶ新築一戸建マイホームの価格は1馬力なら3,000万円~4,000万円、共働きなら5,000万円~6,000万円がボリュームゾーンです。当然ながら、キャッシュで一括購入は出来ないのでローンを組むことになります。

 多くの方が頭金を300~500万円、残りを35年住宅ローンという選択をします。ここで考えるのが固定金利か変動金利どちらを選択するかということです。

固定金利か変動金利か

 どちらの金利を選択するかを考えた時、考えるポイントは2つです。

 ・総額でどちらの方が多くなりそうか

 ・月々の返済額はどちらが多くなりそうか

 この2つを考えて住宅ローンを組む必要があります。総返済額が少なくても、月々の返済計画に無理があれば、総返済額が高くなっても、月々の返済が楽な方を選択する必要がある、ということです。

 固定金利と変動金利のどちらがお得かということは分かりません。今後の住宅ローン金利がどうなるかは誰にも分からないからですね。

固定金利

 固定金利は貸す側(銀行側)がリスクを負う貸付です。

 ・返済額が変わらない

 ・借りる際の変動金利と比較して高め

 このような特徴がありますね。返済総額がバチっと計算できるので、返済計画が立てやすく、計画通りに行けば金銭的にも精神的にも楽なのがメリットです。

変動金利

 変動金利は借りる側(住宅購入者)がリスクを負う貸付です。

 ・借りる際の固定金利と比較して安め

 ・半年ごとの金利見直し(額は5年ごと)

 ・見直し後の上昇幅は最大125%まで(繰り越されるだけなので、上昇分は払わなけばならない)

 変動金利はローン返済のシミュレーションをした場合、総額が低く出る傾向にあります。

 今後も金利上昇しない方にベットするのであれば、変動金利の方がお得ですね。

3,500万円を35年ローンで返済する場合

【固定金利1.3%・元利均等返済】

 毎月返済額 10.3万円

 総返済額 4,359万円

【変動金利35年・平均0.6%・元利均等返済】

 毎月返済額 9.3万円

 総返済額 3,882万円

【変動金利35年・平均3%・元利均等返済」

 毎月返済額 13.5万円

 総返済額 5,658万円

 固定金利にした場合、35年での利子支払額は859万円、金利が大きく上昇した場合、利子支払額は2,158万円。

 住宅ローンを組む場合、このリスクを取れるのかを保守的に考える必要がありますね。

 ここ10年間は超低金利で推移していますが、今後どうなるかはわかりません。

 ・低いままだから上がらない

 ・低いから上がるしかない

 どちらになるかは誰にもわからないですね。

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出典 ダイヤモンド不動産研究所

公務員・消防士の属性を活かすなら固定金利

 住宅ローンは公務員・消防士の属性を活かすのであれば、固定金利にしておくのがリスク分散の観点からもメリットが上回っています。

 ・先のわからないことに対してはリスクを分散しておく

 ・結果が同じであれば、分散している方を選択する

 住宅取得という結果はどちらの金利を選んでも同じであれば、固定金利の方がリスクは軽減されますね。

 ・給料が安定している

 ・身分保障

 公務員・消防士の属性から考えても、金利でギャンブルする必要はありません。同じリスクを取るなら、勝算の高い株式の長期投資で取るべきなのが本質的ですね。

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Cash is king!

住宅ローンで重要なのはキャッシュ

 公務員・消防士に固定金利をおすすめしましたが、私が住宅ローンを組むのであれば、変動金利を選択します。金利上昇したらローンは一括返済すればいいと考えるからですね。

 ・無理のないローンを組む(借入金は2,000万円前後)

 ・キャッシュを厚めに持つ

 金利上昇のリスクはこの2点で比較的容易に回避できるからですね。

 住宅ローンを組む際に重要なのは、固定か変動かと言うことではなく、金利のリスクに対する備えができているかということです。

 無理のない金額のローンとキャッシュによって、リスクへの備えが出来ているのであれば、有利な状態で金利選択をすることができるのです。金利選択において圧倒的に優位の立場を取ることができるのです。

 無理のない借金とキャッシュを厚めに持つことは、多くのリスクを軽減してくれるのです。