公務員の副業
公務員は国家公務員法、地方公務員法で副業が制限されています。制限されている理由としては、副業をすることによって、職務専念義務、守秘義務、信用担保、このようなものが毀損される可能性があるからですね。しかし、副業として認められているものもあります。
・不動産投資（5棟10室、500万円以下）
・株式投資
・小規模農業（年間売上が50万円以下）
・家業の手伝い
・講演・執筆
このあたりは公務員が行っても問題ない副業とされています。不動産投資、小規模農業に収入制限があるのは、事業規模でやることは禁止されているからですね。公務員の副業はあくまでも、職務専念義務を遵守して片手間で行う必要があります。
私の職場でも不動産投資、小規模農業を副業としてやられている方はおられます。やられている方は、消防士として働き始めてから副業として不動産投資や小規模農業を始めたのではなく、親の家業を引き継ぐ形で継続しているケースが大半です。
不動産投資、小規模農業というのは副業として一からするのはハードルが高いのですね。また、属している市町村によっては、所属長に副業の申請をする必要があるのも副業としてはじめるハードルを一層あげています。
不動産投資
公務員が副業を行う場合に選択肢として挙がるのが、株式投資と不動産投資です。私の感覚では不動産投資の方が人気があるように思います。（株式投資や不動産投資をしている方の絶対数が少ないこともありますが・・・）
・節税になる
・ハードアセットであること
・銀行融資によって、元手が少なくてもはじめることができる
・成功すれば安定的に家賃収入が得ることができる
・株式と異なり、価値が0円になることはない
このような理由から不動産投資は人気がありますね。不動産投資というとマンションを1棟所有するようなイメージを持ちますが、公務員の不動産投資でそこまでの規模感はありません。
・相続した家を貸し出す
・一戸建て住宅を購入して貸し出す
・マンションの1室を購入して貸し出す
このような形で不動産投資をしている方が大半です。上手にしている方は月に数万円のキャッシュフローを安定的に得ることができているということですね。
YOHが不動産投資の勧誘を受けた話
数年前に職場の先輩から不動産投資について勧誘を受けたことがあります。
・公務員と不動産投資は相性がよい
・ほったらかしで安定した家賃を得ることができる
・副業規定に違反しない
このような形で勧誘を受けたことを覚えています。物件は大阪市の新築ワンルームマンションだったと思います。
そのころは独身で不動産投資にも興味が無かったのですが、話を聞くと3,000万円ほどは必要と言われ無理だと断りました。しかし、ここから話は非常にややこしくなります。
・銀行融資でするのが普通
・YOH君は住宅ローンを組んでいないし借金も無いよね
・住宅ローン用のフラット35を使えばまず融資を受けることができる
このような形で不動産投資を進められました。その時は「なるほどな～、居住用の住宅ローンとして借りる手もあるのか」と思いましたが、よくよく調べてみると、絶対にやってはいけないとんでもない手法だということがわかりました。
フラット35の不正利用
フラット35は住宅金融支援機構と金融機関が提供する長期固定金利の住宅ローンです。
・審査が柔軟
・勤続年数や年収の縛りがほぼない
・全期間固定金利
・借入限度額が大きい（最大8000万円）
・借入年齢が70歳まで
このような特徴がある住宅ローンです。2022年3月時点の金利は借入期間が20年以下で1.11％、21年以上で1.23％となっています。最近の金利は低空飛行で安定していますね。
住宅ローンを組むことは、不動産投資の融資と異なり非常に簡単です。多くの場合、年収の5～8倍といってあり得ないといってよい金額の貸し付けを受けることができます。その理由は、貸し倒れのリスクが非常に低いからですね。
・ローン返済が滞れば住宅を手放す必要がある
・借入を行った人にとって、返済の優先順位が非常に高い
このような特徴があるからですね。そして、フラット35は住宅ローンの中でも特段ローンが組みやすいことが特徴として挙げられます。
この仕組みを使えば、投資用物件を購入できない属性の方でも、居住用物件と偽れば容易にローンを組んで購入できるということです。
おそらくですが、新築ワンルームマンションなどであれば、貸出担当者が不正を見抜くことは非常に困難です。
・居住用の物件として購入する
・誰かに貸し出すことはない
このように言い張れば多くの場合、ローン審査が通ることは間違いないと言ってよいですね。
YOHの考え
このようなフラット35などの住宅ローンを悪用して不動産投資をはじめることは、99.9％の人が怪しいと感じることです。しかし、誰しもが引っかかってしまう可能性があることも事実ということです。
私の場合、勧誘を受けた時に不動産投資に興味がなく、金銭的にも困窮していなかったのであっさりと断りましたが、状況が異なっていれば騙されていた可能性は多分にあります。
・不動産投資に猛烈に興味がある
・投資物件用の融資を引くことができない
・とにかくお金が欲しい
このような状況の場合、怪しいと感じつつも住宅ローンによる不動産投資をしてしまうことがあり得るということです。これは、誰しもにも当てはまることで、自分は絶対に大丈夫とは言い切れないのですね。
そして、フラット35の不正利用が発覚した場合、住宅金融支援機構から一括返済を求められます。
・投資用物件が購入価格で売却できる
・キャッシュが潤沢にあり容易に返済できる
このような状況では無い場合、立場は非常に苦しいものになります。
・大きな借金を背負う
・金融機関のブラックリスト入り
このようなことになり、日常生活に支障をきたしてしまうということです。そうならないためには、防衛策が必要です。
・総資産は常にプラスにしておく
・うまい話は自分には回ってこないと考えておく
・確認する癖をつける
・お金に対する最低限の知識を有しておく
このようなことで、お金に対する大きな失敗は避けることができます。公務員や会社員にとって、2000万円以上のお金の失敗は人生の方向性を決めてしまうような失敗です。しかし、100万円ほどのなら十分にリカバリーすることができます。（100万円でも十分に大金ですね）
公務員や会社員にとって、お金の失敗をすることは悪いことではありません。むしろ少額の失敗は経験した方がよいことの方が多いのですね。しかし、2000万円以上の失敗は絶対に避ける必要があるというのが、私の考えです。
ご覧いただきありがとうございました。
マイホーム購入は不動産投資です。投資ならばポートフォリオを考える必要があります。
固定金利と変動金利どちらがよいかという記事です。私なら迷わず変動金利を選択します。
公務員の住宅購入のボリュームゾーンは3000～3500万円です。その場合のシミレーションはこちらです。返済は十分可能ですね。
