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【住宅展示場に行ってきました】住宅営業のあるある営業トークに違和感があった話

住宅展示場に行ってきました

 先日、住宅展示場に行く機会がありました。実際にいくつかのモデルルームを見て回ったのですが、モデルルームというのは非常に洗練されていますね。

 そして、住宅販売をする不動産業者の方の営業トークも同様に洗練されています。

 ・住宅関連の法律改正

 ・住宅関連の補助金

 このようなことを非常にわかりやすく丁寧に説明してくれ、受け答えも適格です。そして、そのような空間にいると、購買意欲をそそられます。

 実際にYOH世帯(こども3人)のような家族構成は典型的な住宅購入世帯といってよく、かなり積極的なアピールを受けました。

 しかし、金銭的な面の話になると、おやっと感じることがいくつかありました。

 ・住宅営業マンの違和感がある営業トーク

 ・住宅購入に対するスタンス

 今回はこの2点について考えてみたいと思います。

住宅営業マンの違和感がある営業トーク

 私が住宅展示場で住宅営業の方から受けた営業トークで特に違和感があったのは、主に2つです。

 ・5,000万円の家なら高いが、3,000万円の家なら安いですよ

 ・賃貸住宅で家賃を払うなら、同じお金を出して家が手に入りますよ

 金銭的な面から考えて不自然に感じたのはこの2点です。順番に触れていきます。

5,000万円の家なら高いが、3,000万円の家なら安いですよ

 私が住宅営業の方の営業トークで不自然に感じたひとつ目は「5,000万円の家なら高いが、3,000万円の家なら安いですよ」ということです。

 新築一戸建てを例に挙げると、地域差もありますが、購入費用は3,000万円を超えることが一般的です。

出典 

新築一戸建てにかかる費用は?平均金額や内訳を解説|マンション暮らしガイド|長谷工の住まい

 長谷工の住まいによると、土地付きの注文住宅であれば、全国平均で建物が3,000万円、土地が1,430万円となっています。

 合計すると、新築一戸建ての値段は約4,400万円というのがボリュームゾーンとなります。これは、私の周囲の住宅事情から考えても実情にかなり近いですね。

 住宅営業の方はこの辺りを熟知しています。そのため、「5,000万円の家なら高いが、3,000万円の家なら安いですよ」となるわけですね。

 確かに数字上は間違いないのでしょうが、金銭的な面から考えると、この営業トークはおやっとなりますね。

 実際の住宅の値段というのは、買値ではなく、価値で考える必要があるからです。

 ・5,000万円の住宅でも買ってすぐに6,000万円で売れる

 ・3,000万円の住宅でも買ってすぐに2,000万円にしかならない

 この場合、5,000万円の住宅でも高いということにはなりません。金銭的な面からみれば、高いのは3,000万円の住宅であることは明らかです。

 そのため、住宅というのは、かけたお金が多ければ多いほど金銭的な価値があるとは言えないということです。

 金銭的な面からだけ見れば、「5,000万円で買ってすぐに6,000万円で売れる」ような住宅があれば、借金をしてでも購入した方がよいでしょうし、「3,000万円で買ってすぐに2,000万円にしかならない」住宅であれば、購入しない方がよいということです。

 そのため、「5,000万円の家なら高いが、3,000万円の家なら安い」とは一概に言い切れないということです。

賃貸住宅で家賃を払うなら、同じお金を出して家が手に入りますよ

 私が住宅営業の方の営業トークで不自然に感じた2つ目は「賃貸住宅で家賃を払うなら、同じお金を出して家が手に入りますよ」ということです。

 これは、住宅購入を検討した方であれば、誰もが聞いたことがある鉄板の営業トークですね。

 そして、実際にこのような考えで住宅購入に踏み切るという方も少なくないですね。

 ・月々10万円の家賃を支払っている

 ・月々10万円を払えば住宅を手に入れることができる

 このような考えというのは確かに一理あります。

 ・借入金額 4,000万円

 ・金利 0.475%

 ・返済期間 35年

 ・ボーナス払い無し 

出典 

住宅ローン|新規借り入れシミュレーション(借入額から毎月の返済額を調べる):三井住友銀行

 このような住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は10.3万円になります。

 ここから考えると、賃貸住宅に月10万円を払い続けるよりも、住宅ローンを組んで返済した方が、結果的に住宅という資産を手にすることができるので、金銭的な面から見てもお得に感じます。

 しかし、これには落とし穴があることを踏まえておく必要があります。「住宅の価値は年々下がり続ける」ということです。

 ずばり言ってしまえば、住宅ローンを組んで4,000万円で購入した住宅は住宅ローンを返済し終えるころには、大きく価値が下がっているということです。

 その大きな要因は建物の価値の下落ですね。建物の価値は原価法によって算出されることが一般的で、木造住宅であれば、築25~35年で金銭的な価値は無くなってしまいます。

 ・月10万円払い続けることによって、35年後に4,000万円の価値のあるものが手に入る

 これならば、住宅ローンを組んで住宅購入する方が賃貸住宅よりもお得なのでしょうが、そうではないということです。

 ・月10万円払い続けて、35年後に○○万円の土地を手に入れることができる

 実際には、このようなスタンスで考える必要があるということです。

 そして、住宅ローンを組んで住宅購入をした場合、ローン返済以外にかかる費用は多々あります。

 ・保険料

 ・修繕積立費

 ・固定資産税

 代表的なものを挙げるとこのような費用ですね。これらの費用は年間で住宅購入費の1%ほどは見ておく必要があります。

 ・年間 40万円

 ・35年で1,400万円

 4,000万円の住宅の場合、ローン返済の期間だけで見てもこれぐらいは考えておく必要があるでしょうし、ローン返済後もこの費用がなくなるわけではないということも、抑えておく必要がありますね。

 そのように考えると、4,000万円の新築一戸建てを購入した場合、「月々14万円(合計5,400万円)を支払って、ローン返済後に資産として残るのは土地のみ」と考えておいてよいということです。

住購入は感情とお金を切り離して考えることが大切。

YOHの考え

 今回は、住宅購入について、住宅営業マンの営業トークと金銭的な面について考えてみました。

 私が住宅展示場に行って感じたことは、新築一戸建て住宅というのは非常によいものだということです。

 ・世帯に合った間取りの住宅が手に入る

 ・ライフスタイルに合わせた住宅設備を備え付けることができる

 このようなことは、人生において大切な家の時間というのを向上させてくれるのは間違いないということです。

 しかし、金銭的な面から見れば資産投下対象としては難しいものだということです。

 ・5,000万円の住宅でも買ってすぐに6,000万円で売れる

 ・3,000万円の住宅でも買ってすぐに2,000万円にしかならない

 このような例を出して考えましたが、実際に新築一戸建てを購入した場合、「3,000万円の住宅でも買ってすぐに2,000万円にしかならない」というケースが99.9%だということです。

 その理由は住宅販売というのは、様々な業者や会社の利益が上乗せされるからですね。そのため、購入金額よりも実際の価値が低くなるというのは当たり前だということです。

 私が住宅展示場に行って感じたことは、住宅営業マンというのは、住宅を売るプロフェッショナルであって、金銭的な部分の住宅に関するプロフェッショナルではないということです。

 そのため、住宅営業マンの営業トークというのは非常に参考にはなりますが、全てを真に受けるというのは避けた方がよいということです。

 住宅に対する考え方というのは人や世帯によって大きく異なります。しかし、金銭的な数字の面だけで見れば誰にとっても同じです。

 人が変わったからといって、住宅の金銭的な価値が変わるわけではないですし、住宅ローンの返済額が変わるわけではありません。

 その金銭的な部分をどのように捉えるかはその人次第だということです。しかし、その金銭的な部分は見た目の数字ではなく、本質的な数字を見る必要があります。 

 ・5,000万円の家なら高いが、3,000万円の家なら安いですよ

 ・賃貸住宅で家賃を払うなら、同じお金を出して家が手に入りますよ

 このような営業トークを真に受けることは、本質的な数字から目を背けてしまう可能性があるということです。

 私は住宅購入自体はしてもよいと考えています。しかし、購入する場合は負債と割り切って購入する必要があるということです。

 そう思うと、なかなか踏み切れないというのが実情です。

 ・本質的な数字

 ・感情

 住宅購入に関しては、この2つをしっかりと自分の中で分けて考える必要があると私は考えています。

 ご覧いただきありがとうございました。

 公務員が3,500万円の住宅を購入した場合のシミュレーションはこちらで記事にしています。

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